タワーマンションに憧れる！なら、まず賃貸で住んでみるのがおすすめな理由とデメリットがあるのか聞いてみた

首都圏、近畿圏にとどまらず、全国的にその数を増やしているタワーマンション（超高層マンション）。これまで限られたエリアの特別な住まいだったタワーマンションが、今後ますます身近な存在になりそうです。けれども、「眺望がよさそう」「資産価値が高そう」といった魅力の反面、「地震のときに揺れそう」「エレベーターの待ち時間が長そう」など、懸念点を指摘する人も。

住宅ジャーナリストの櫻井幸雄さんと、実際にタワーマンションにお住まいの2組の方に、そのメリット・デメリットについて伺いました。

タワーマンションってなに？ 住宅のプロに聞いてみました

タワーマンションの定義は？

住宅ジャーナリストの櫻井さんによると、タワーマンションには「●階建て以上」「高さ●m以上」といった法的な定義はないそうです。

「10階建てでも、高さ45mでも、『タワー』という名前の付いているマンションはあります。けれども、『超高層マンション』となると高さ60m以上、およそ20階建て以上の建物が該当する、という明確な決まりがあります。この高さを超えると、建築基準法上、クリアしなければならない構造耐力の基準が厳しくなり、国土交通大臣の認定を受けた構法でないと建築することができません」

さらに高さ100ｍ以上、およそ30階から33階建て以上の建物になると、緊急救助スペースの設置義務が生じるなど、消防法の基準も厳しくなるといいます。

高層ビルの屋上に記された「H」はヘリコプターの緊急離着陸場、「R」は緊急救助用スペース（ホバリングのみ対応）のマーク（写真提供／PIXTA）

タワーマンション増加の理由と人気の理由は？

全国で建設・計画されている20階建て以上のタワーマンションは、2019年には11.4万戸に達する予定だそうです（不動産経済研究所調べ）。これほど数が増えているのは、それだけニーズが高いということ。その理由はどこにあるのでしょうか？

「1997年に容積率や日照権などに関する規制が緩和され、東京都心や湾岸地域などでタワーマンションの建設が一気に進みました。利便性の高いエリアに立つ希少性の高いタワーマンションは中古になっても値崩れしづらく、転売しやすいのが人気の一因です。その人気が東京や大阪の都心部にとどまらず、大都市圏や地方の中核都市にまで広がったことが、全国的なタワーマンション建設ブームに繋がっているものと考えます」

2020年東京五輪選手村に建設中の「HARUMI FLAG」は、5632戸の分譲・賃貸住宅に人口約1万2000人が住む街になる計画（写真はイメージ画像です）（写真提供／PIXTA）

タワーマンションの安全性は？

資産価値以外の面でも、見晴らしのよい眺望や充実した共用部、駅近・駅直結の利便性など、住み手にとっての魅力も高いタワーマンション。一方で、災害時の不安を指摘する声も聞かれます。

「総務省によると、建築基準法による『新耐震基準』を満たした建物の主体構造は、東日本大震災による被害がほとんどなかったそうです。タワーマンションでは、この建築基準より厳しい構造性能評価の取得が求められています。2017年4月以降は、震源から離れた地域に大きな揺れを引き起こす『長周期地震動』への対応も強化されました。

建物の高さが高いほど基準が厳しくなって建築コストがかさむ一方、構造面では一般的なマンションより優れているとも言えます。最新のタワーマンションは震度6程度の地震では崩壊、倒壊しない耐震性を備えているため、自治体によっては災害時の防災拠点として活用する動きもありますね。こうした事実に目を向けると、むしろタワーマンションの安全性はかなり高いと考えられるのではないでしょうか」

居住者だけでなく近隣住民や帰宅困難者の分も含めた防災備蓄品を用意するなど、ハード面だけでなくソフト面での備えも重視するタワーマンションが増えています（写真提供／PIXTA）

中はどうなってるの？ 新宿のタワーマンションに潜入してみました

「充実している」「豪華だ」と言われるタワーマンションの内側は、実際のところ、どうなっているのでしょうか？　都内の高級賃貸タワーマンション「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」に潜入し、その設備やサービスを探ってみました。

住人だけが使える、豪華な共用施設

なんといっても注目すべきは、都内の高級タワーマンションでも珍しい屋内プール。最上階（32階）にあるうえ、三面ガラス張りなので開放感抜群です。プールサイドにはもちろんジャグジーも備えています。

新宿の空を泳ぐような感覚が楽しめる、23ｘ1.2mの「インフィニティ・プール」（写真撮影／一井りょう）

同じフロアには、大きな浴場とドライ＆ミストサウナを備えた「スパ＆リラクゼーション」スペースも。スパ内にはタオルやシャンプーが用意されているため、思い立ったときに手ぶらで行けます。

「スパ＆リラクゼーション」スペースの一角には、高性能マッサージチェアも並んでいました（写真撮影／一井りょう）

一方で、高級タワーマンションに必ずあるといっても過言でないのがフィットネスジム。ここでは、筋力アップやダイエットなどの目的に応じて、パーソナルトレーナーによる個別指導も受けられます。

ジム内には、エクササイズ・マシンのトップブランド、ライフ・フィットネス社のマシンがズラリ（写真撮影／一井りょう）

このほかにも、クラブラウンジやゲストルーム、ボードルーム、シミュレーションゴルフといった豪華な共用施設を有する「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」。ここまでフルスペックな物件は少ないものの、タワーマンションでは住人だけが使える共用施設が充実しているのは珍しいことではありません。

利便性の高い立地と、見晴らしのよい眺望

東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目駅」から徒歩4分、都営大江戸線「東新宿駅」から徒歩2分のところに立地する「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」。利便性が高いのはもちろんのこと、高層階から一望できる新宿の街は、まさしくタワーマンションならではの眺望です。

32階のクラブラウンジ、テラス席から見渡せる新宿のビル群。夜景もさらに美しいそうです（写真撮影／一井りょう）

特に高層階では周りに遮るものがないため、北向き住戸でも十分明るいだけでなく、他人の目線が気にならないから1日中カーテンを全開にして眺望を楽しめるというメリットもあるようです。

24時間有人管理で、防犯・防災面でも安心

「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」に限らず、多くのタワーマンションでは24時間、有人管理体制が採用されています。日中はコンシェルジュ、夜は警備員による目が行き届いているため、防犯効果が高いのが特徴です。また、防災設備の管理や災害時の消防活動などを行う防災センターの設置が義務づけられていることも、セキュリティ面での安心・安全につながっているといいます。

建物の周りに公開空地が設けられていることが多いタワーマンション。災害時には避難場所、避難経路にもなります（写真撮影／一井りょう）

快適？デメリットはある？　タワーマンション居住者に聞いてみました

タワーマンションの魅力は十分に分かったけれど、住んでみたら「想像と違う！」「やっぱり不便！」なところもあるのでは？　そんな疑問を、「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」の居住者にぶつけてみました。

【実例1】移動コストを最小限に抑えた合理的な住まい

IT会社に勤めるKさん（40代）は、妻（40代）と子ども（2歳）との3人暮らし。職場は渋谷ですが、ビジネスとプライベートがほどよく離れているほうがよいと考え、現在のお住まいに6年前に引越してきました。

「職場から離れているほうがいいと言っても、駅からは近いほうがいい（笑）。ここは地下鉄の入り口から徒歩2分なので、雨の日でもほとんど濡れずに移動できる点が気に入っています」というKさん。「実家が関西なので、高速バスターミナル『バスタ新宿』が近いのも便利です。羽田空港までバス一本で行けますから」

建物内の移動だけでさまざまなサービスにアクセスできるのも、このマンションを選んだポイントだそうです。「屋外に出ることなく、エレベーター移動だけで、プールにもジムにも、大浴場にも行けます」。移動コストをなるべく省きたいKさんにとって、このマンションは合理的な選択だったようです。

メインエントランス横のギャラリースペースはWi-Fi完備。妻はここでパソコンを開くこともあるのだとか（写真撮影／一井りょう）

妻のお気に入りポイントは、伊勢丹やマルイといったデパートが徒歩圏にあり、近所でなんでもそろうところ。「利便性に優れながらも、自宅の近くは騒がしくなく落ち着いた雰囲気なので、安心して暮らせます」

マンションの周りに緑地帯が多く、道幅にゆとりがあるのは、付近一帯が『新宿イーストサイド』として再開発されているからだそうです。再開発エリアに立つタワーマンションの人気が高いのは、そういった利点も含まれるのかもしれませんね。

駐車場は、都内でも珍しいバレーパーキングサービス付き。Kさんは「車の出し入れにかかる待ち時間の無駄を省けるので助かります」（写真撮影／一井りょう）

Kさんは、「このマンションは、広めの1LDKから2LDKがメインなので、基本的に単身もしくは二人世帯向きにつくられているのだと思います。僕たちはライフスタイルに応じて自由に住まいを変えたいと考えているため、賃貸でタワーマンションに暮らすという選択をしました。この先、暮らしづらくなったら、そのときの自分たちに合った場所に住み替える予定です」

【実例2】一戸建てより快適なタワーマンションでの暮らし

資産運用会社に勤めるUさん（50代）は妻（50代）と二人で、2LDK（85平米）にお住まいです。30代の娘はすでに独立し、現在はニューヨークの投資会社に勤務されています。

職業柄、海外勤務が多く、このマンションへ引越してくる前はニューヨークの高級コンドミニアム、トランプ・タワーに、その前は香港でコンラッドホテルのサービスアパートメントに住んでいたというUさん夫妻。「ニューヨークから東京に帰国することが決まって、住まいをどうするか悩みました。23区内に一戸建ての持ち家があるのですが、そこに戻るという選択肢はありませんでした」

妻は「曜日や時間を気にしながらのゴミ出しや、駅から10分以上歩くこと、その道が夜暗くて怖いこと、そのためしょっちゅう家族を車で送迎していたことなど……。便利な場所に立つサービス付きのマンションに暮らしてみて、一戸建てに住んでいたころは『そんなもの』だと思っていたことが、いかに大変だったかが分かりました」

その点、「ここなら24時間いつでも各フロアでゴミ出しできるし、駅近で24時間有人管理だからセキュリティの面でも安心」だと考え、入居を決めたそうです。

最上階にあるレストランは住人専用。新宿の眺望と本格イタリアンが同時に堪能できます（写真撮影／一井りょう）

海外の高級コンドやホテルのサービスアパートメントに暮らした経験のあるUさん夫妻ですが、日本のタワーマンションは「それ以上に住みやすい」と言います。

「新宿という利便性の高い立地で、最寄駅から徒歩2分。電車移動もラクだし、タクシーも捕まえやすい。小田急やマルイといったデパートだけでなく、病院も近所に数多くあります。今まで暮らしたところも、これほど便利な場所にはありませんでした。住人専用のレストラン、プールや浴場、ゴルフシミュレーションやカラオケまである。施設面も充実していて、とても満足しています」とUさん。

妻は、「マンションの1階に24時間営業のスーパーが入っているのがすごく便利。何か困ったことがあっても、コンシェルジュに連絡すればすぐ来てくれるので安心です」

おいしいお酒が好きな住人が多いため、ウイスキーやワインの取り扱いが豊富。ボトルキープもできます（写真撮影／一井りょう）

タワーマンションのデメリットは？

いいことづくめ……のように感じるタワーマンションでの暮らしですが、デメリットだと感じる点はあるのでしょうか？

Kさんにお話を伺ったところ、う～ん、としばらく考えてから「タワーマンションの高層階は、網戸がついていないのが不便だと思います。強風による落下を防ぐためだそうですが、高層階でも虫がはいってくることがあるので、窓を開けづらいのは困りますね。あと、今住んでいるタワーマンションではプールや大浴場への子どもの立ち入りが禁止されているため、夫婦二人のときほどマンションのサービスを満喫できなくなったのも残念です」とのこと。

Uさんは、「高層階に住んでいることもあり、エレベーターの待ち時間が長くて大変なのではないかと尋ねられるのですが、長いと感じたことはありませんよ。行き先に応じて複数台が使い分けられているうえ、一般的なマンションより高速のエレベーターが採用されていることも、その理由かもしれません。ただ、館内は基本的にエレベーター移動なので、地震などで停電すると困ります。建物の構造的には一般的なマンションよりシビアな基準でつくられているので安心していますが、停電時の移動が大変なのはデメリットと言えるかもしれませんね」

居住者が考える「タワマン住まいをおすすめしたい人」

最後に、二組の居住者に「タワーマンション住まいをおすすめしたい人」について尋ねてみました。

小さいお子さんと3人暮らしのKさんは、「1人暮らしか、子どもがいないもしくは巣立った後の夫婦2人暮らしに向くように思います。タワーマンションの眺望やステイタス性などはすぐに飽きます。購入してから『しまった！』と思っても取り返しがつかないので、本当にタワーマンションが欲しいのかどうか、購入前によく考えた方がいいように思います。賃貸で暮らしてみて、適性を見てみるといいかもしれませんね」

お子さんが独立して夫婦2人暮らしのUさんは、「一戸建ての暮らしに不便を感じているシニア世代におすすめしたいですね。年をとって田舎に出たいという人の気持ちも理解できますが、私たちは都心のど真ん中のほうが便利で快適だと感じています。ただし、こればかりは向き不向きがあると思うので、一戸建ての自宅を売却してすぐ分譲マンションに住むのは危険かもしれません。やはり一度、賃貸で暮らしてみるほうが安心ですね」

物件の見学だけでは分からないのが、実際の住み心地（写真提供／PIXTA）

住宅ジャーナリストの櫻井さんは、立地や資産性、共用部の魅力など、住まいの外側ばかりに注目してタワーマンションへの入居を決めてしまうと、住み始めてから「こんなはずじゃなかった」と嘆く危険性もあると指摘されています。例えば、一般的にマンションは南向きがよいとされていますが、ベランダのないダイレクトウィンドウのタワーマンションでは夏、暑すぎるという人も。ベランダガーデニングを楽しみたくても、規約で禁止されている場合もあります。窓が開けられないことで息苦しく感じる人や、高層階で微弱な揺れを感じて気持ちが悪くなるという人もゼロではないようです。

タワーマンションというと分譲で購入するものというイメージが強いかもしれませんが、「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」のような賃貸に特化した物件のほか、分譲マンションの購入者が賃貸に出している部屋もあります。タワーマンションに興味があるけれど、なんとなく不安……という人は、賃貸のタワーマンションにまず住んでみる、という選択肢もアリかもしれませんね。